3个月300亿:外资加码中国商业地产路线图

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3个月30亿:外国加上中国商业地产路线图

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“事实上,在2018年初,外汇投资在大宗交易市场的趋势已经变得明显。大宗交易大约是半年到一年。那时,我们已经感到外国投资机构和管理者正在关注中国的大部分。交易市场,但这种情况并没有引起国内的关注。“中国资本市场戴德梁行副总经理刘冰在接受”21世纪经济报道“采访时表示。

自2019年以来,外资一直活跃在中国的大型商业房地产市场。数据显示,截至2019年3月底,黑石,嘉德置地,科业等中国大型房地产交易累计金额已超过300亿元。

其中,只有一个黑石集团的投资接近200亿元人民币。它首先以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头Thaboman的西安(房地产),郑州(房地产)和韩国三个购物中心的50%;以70.23亿港元收购海航房地产开发子公司香港国际建设投资。 % 分享;最近宣布计划以15亿美元收购上海长泰广场。

不仅Blackstone购买和购买,Kaide和Keye Capital也是主流买家。上海浦东大厦,上海MixC万象城和其他A级写字楼刚刚获得; 3月28日,七成投资和燕腾投资宣布联合海外机构投资者,如瑞士合众集团和中东家庭财富基金,完成对北京中关村核心区(000931)标志性建筑鼎好大厦项目的战略收购。据了解,此次交易是北京最大的外国商业收购项目之一。 4月1日,加拿大布鲁克菲尔德基金计划收购格陵兰香港的上海五里桥综合体项目。

现阶段外资私募股权投资频繁进入中国的原因是什么?不同地区的外国投资态度有何不同?随着越来越多的外资进入这个市场,未来中国的大型交易市场会发生什么变化?

如果你没有其他人进入?

“对于整个市场,对于外国投资,根据我们研究的数据,基本上没有人。在2017年之前,外资也在关注这个市场,但当时他们的竞争力远远低于中国首都。“刘兵说。

回顾房地产大宗交易的历史,从2005年开始,香港和新加坡的开发商和外国基金将关注中国并在北方布置其核心房产。 2010年,引入了保险资金房地产投资临时措施,中国保险公司开始扩张。商业地产投资; 2015 - 2016年,国内基金和全民保险成为市场的主要买家; 2017年,随着房地产市场进入股票房地产时代,国内开发商收购了房地产股,掀起了一波热情; 2018年以后,外国投资的投资比例大幅上升。根据仲量联行提供的统计数据,去年北京大宗交易市场约有四分之一的买家是外国投资者。

为什么外资再次在国内区块市场占据显着优势?业界普遍认为,首先,在2018年,中国去杠杆化和去杠杆化的趋势导致许多公司出售资产,市场上出现更多优质资产,如海航资产的集中处置;另一方面,融资渠道正在收紧。这使得国内机构难以筹集资金,其竞标能力逐渐下降。

“2018年,中国正在去杠杆化,但对全世界来说,没有特别明显的去杠杆化过程。与1998年和2008年的经济危机相比,2018年是比较对比。在一个好年头,市场形势没有预期的那么严重。在人民币低迷时期中国资本缺乏竞争力和汇率的时期,外资丰富。此外,中国保险监督管理委员会合并后,国内大型保险机构和银行的管理水平也有所调整。在这一调整过程中,国内投资方向和投资政策也相应调整,这也是当时内地资本投机不活跃的原因。“刘兵说。

刘兵认为,从外资本身来看,现阶段外资大规模进入国内商业房地产市场,除了对市场动态的快速反应外,对中国未来的发展也持乐观态度。经济。中国新经济具有经济高速增长,政治环境稳定,政策日益开放等诸多优势。因此,此前曾在日本和韩国超重的外国机构已逐步主动提升中国的重要性。

“商业房地产办公楼是中国经济的晴雨表。外国私募股权基金对中国目前的经济发展持乐观态度。在这种情况下,外资认为有必要抓住中国一线城市的商业房地产资源,增加对中国的核心资产配置。刘兵说:“最近,新加坡,美国和欧洲的资金正在进入中国的商业房地产领域。这是一个非常明显的趋势。外资已经把中国视为世界上日益重要的经济体。”/p>

What is the speed of foreign investment in the market? Liu Bing said in his personal experience that "the Beijing market is a relatively special market, and the traditional office buildings and shopping malls have limited trading targets. In this case, investors can only change into office buildings through the hotel, and the malls are converted into office buildings. The existing stock value. Although foreign capital is far from the Chinese domestic market compared with the Chinese-funded institutions, there is no unacceptable performance in the judgment of the project. “Last year, DTZ also introduced the Beijing market to many foreign-invested institutions. The situation, the specific reform policy is what it is, and the problem of land use years, but soon foreign capital began to invest heavily in the domestic bulk trading market, the market smell is very sensitive. This reflects that foreign capital has been paying attention to the block trading market in Beijing and Shanghai.

Regarding the investment logic of foreign capital mainstream, Liu Bing believes that it is still a buy-operate-sale or reits exit model. However, it is worth noting that more and more foreign funds have long-term holding of commercial core properties with stable rental income and high-quality tenant mix in China, which is more and more like the situation in London and New York.

Geographical distribution: Shanghai VS Beijing

Undoubtedly, as the two most important gateway cities in China, Shanghai and Beijing have always been important destinations for foreign investment. This round of foreign capital to buy Shanghai's core assets, began to increase investment in Beijing, in addition to the known buyers, such as Mapletree, Partners Group, 2018, Alianz, AEW, TPG and other new buyers have also acquired projects in Beijing, including There are many properties that require complex acquisitions and need to be transformed.

Liu Bing introduced that from the perspective of foreign investment in China's real estate commercial real estate sector, it is mainly concentrated in Beijing and Shanghai. Among them, Shanghai is more concentrated. However, there is currently a tendency to sink to second-tier cities.

xx“从北京和上海的营业额来看,上海远远领先北京,北京的营业额约为上海的三分之一。但是,他们的交易特征是不同的。外国机构投资者有投资周期,上海大多数都是周期性交易,但在北京,大部分交易都是自用和长期国内资金。他们没有经常出售的意愿,因此北京的营业额很少,外国投资也很少。“仲量联行北京研究部主任Mi Yang分析说。

此功能可能与北京写字楼市场的出色表现有关。根据戴德梁行的数据,在2008年底政府4万亿经济刺激计划之后,北京写字楼市场租金自2010年以来已经上涨,超过上海和2011年的井喷,2012年达到顶峰,此后,北京写字楼市场租金一直超过上海,在全国排名第一。截至2018年底,上海甲级写字板市场租金为每月每平方米277元,仅为北京的69.2%,而北京的市场租金高达每平方米400.1元。月。

此外,北京甲级写字楼市场的空置率始终低于上海。 2011年以后,北京甲级写字楼的空置率一直保持在10%以下的低位。上海已进入市场,2015 - 2018年新增供应量较大;空置率大幅上升,2018年底达到16.49%,比北京高出8.3个百分点。

随着越来越多的外资进入中国房地产市场,Mi Yang认为“越来越多的外国机构进入北京市场将使这个市场更加活跃,这对市场来说是一个积极的方面。”由于成本低廉资金和快速的决策速度,刘冰预测,2019年将是外资继续爆发的一年。与此同时,由于中国经济稳定,领导稳定,股市上涨和去杠杆化任务,内资机构也将面临激烈的竞争。

“从短期来看,我认为今年的发展,国内资本和外国资本是一种相辅相成的局面。未来,它可能仍会在2020年左右重返卖方市场。因为这个市场仍在发展中不断变化的买卖双方。前进。“刘兵说。

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